Apartamentos del hotel: ¿hotel o apartamentos?

A menudo, la decisión de comprar bienes raíces en los EAU está asociada con el atractivo de los Emiratos como centro turístico y recreativo. Una solicitud de un posible comprador en este caso se parece a esto: "Me gustaría comprar un apartamento para poder venir un momento a descansar". Se supone que el resto del tiempo el apartamento se puede alquilar en un contrato de arrendamiento a corto plazo para recuperar los costos de su mantenimiento y, posiblemente, incluso generar ganancias para el propietario.

Para tales compradores, la mejor opción para invertir en una propiedad de Dubai puede ser comprar la propiedad de una habitación de hotel o de un apartamento con servicio de hotel. ¿Qué es y cuáles son las características de la elección y compra de bienes inmuebles en complejos hoteleros? Decidimos preguntarle al Director Ejecutivo de IMEX Real Estate Arthur Kobozev.

Arthur, dime, ¿qué obtiene el comprador al comprar una propiedad en un hotel o apartamentos con servicio de hotel?

El comprador, en este caso, se convierte en el propietario no solo de un acabado llave en mano, sino también del diseño de habitaciones por diseñadores famosos, así como muebles, electrodomésticos y electrodomésticos y artículos de interior. El operador de la compañía del hotel asume toda la responsabilidad del mantenimiento, reparación, diseño adecuado y mantenimiento de los huéspedes de acuerdo con los estándares del hotel. Como norma, las habitaciones y apartamentos se ofrecen a la venta en cadenas hoteleras de la categoría 4-5 *.

¿Cuáles son las ventajas de comprar un apartamento de hotel en comparación con la compra de, digamos, un apartamento en un complejo residencial ordinario?

Los beneficios de este tipo de inversión son obvios. Los propietarios de los apartamentos del hotel reciben en su propiedad no solo una unidad de bienes raíces con una decoración de "diseño", muebles y un conjunto de equipos de alta calidad. Quizás lo principal es que el comprador de este tipo de bienes raíces tiene derecho a utilizar todas las comodidades del hotel: servicio de habitaciones, servicio de limpieza y conserjería, centros de spa y salas de fitness, bares y restaurantes. Además, dado que se adquiere la propiedad, el comprador tiene derecho a solicitar visas de residencia de los EAU para él y los miembros de su familia.

Es decir, de hecho, el inversor adquiere parte del hotel en la propiedad?

Realmente no es así. Existe una diferencia entre la propiedad bajo el control total del operador del hotel y la propiedad solo atendida por el hotel pero no administrada por este.

¿Y cuál es la diferencia?

El hecho es que cuando un inversor compra una habitación de hotel o apartamentos bajo la administración de un hotel, al mismo tiempo con el contrato de venta (o, alternativamente, en el contrato de compra), firma un acuerdo sobre la transferencia de la propiedad (en este caso, una habitación de hotel) a la gestión del operador del hotel. Este acuerdo refleja los estándares para la operación de bienes raíces, su valor, así como el procedimiento para obtener y distribuir los ingresos de su uso. Es decir, la empresa operadora se hace cargo no solo del mantenimiento de los bienes inmuebles, sino también de su gestión para generar ingresos. Las condiciones de residencia del propietario en la vivienda comprada se especifican por separado, es decir, el período durante el cual es posible dicho alojamiento, el procedimiento de reserva, el costo de vida que excede el período acordado, etc.

Si hablamos de apartamentos que solo son atendidos por el operador, en este caso, el propietario dispone de su propiedad. Puede vivir en apartamentos él mismo o alquilarlos, ya sea de forma independiente o con la ayuda de una empresa de gestión. Pero, como en el caso de una habitación de hotel, el propietario de la propiedad está obligado a pagar el mantenimiento de sus apartamentos de acuerdo con los estándares de la empresa operadora.

¿Quién, en su opinión, está interesado principalmente en adquirir apartamentos de hotel?

Destacaría los dos grupos principales de compradores de apartamentos de hotel. El primer grupo incluye inversores que desean utilizar bienes raíces para su propia vida cómoda (o para la estadía de sus familiares, amigos y conocidos) durante un corto período de tiempo en un año, por ejemplo, durante vacaciones o vacaciones. Al mismo tiempo, el inversionista se libera de la necesidad de cuidar constantemente el mantenimiento de los bienes inmuebles y de incurrir en costos operativos adicionales, pero por el contrario, puede contar con obtener ganancias de ellos. La elección de este grupo es una habitación de hotel o departamento administrado por un operador de hotel.

Para el segundo grupo, incluyo clientes que están ansiosos por obtener lo mejor de todo y que están dispuestos a asumir algunos costos adicionales. Aunque en este caso, su beneficio es obvio: de hecho, viven en un hotel de cinco estrellas, al mismo tiempo pagan solo una pequeña parte del costo de la "habitación" y tienen la flexibilidad de usar su propiedad. Si es necesario, pueden transferir la dirección de The Address, Downtown Burj Dubai a la dirección de la empresa operadora para generar ingresos o venderla para devolver la inversión. Para esta categoría, los apartamentos con servicio de hotel son la elección.

De una forma u otra, pero para cualquier inversor es importante que su propiedad posea el máximo atractivo. ¿Cómo van las cosas en la industria hotelera? ¿Se reflejan en ella las consecuencias de la crisis?

Según los últimos datos publicados en el estudio global de Deloitte, en 2008, Dubai ocupa el segundo y el tercer puesto en el ranking mundial en términos de ingresos promedio de una habitación de hotel y precio promedio de habitación, respectivamente. El costo promedio de una habitación en los hoteles de Dubai en 2008 fue de US $ 300 por día, y el ingreso promedio de una habitación fue de US $ 237. Solo Moscú está por delante de Dubai, lo cual no es sorprendente, dado que la capital rusa es líder mundial en términos de precios de propiedades y al costo de la vida.

Al mismo tiempo, los hoteles en la región del Medio Oriente fueron los menos afectados por las consecuencias de la crisis económica mundial, mostrando en el segundo semestre de 2008 un aumento en la tasa de ingreso promedio por habitación en un 14.5%.

Por supuesto, no sería razonable creer que este año el negocio hotelero en Dubai crecerá al mismo ritmo, sin embargo, en comparación con otros países, este emirato tiene todas las posibilidades de mantenerse a la cabeza. Las últimas cifras de febrero de 2009, por cierto, lo confirman. Aunque la tasa de ocupación general de los hoteles de Dubai ha disminuido ligeramente, pero en general, se mantiene en un nivel muy alto, cercano al 80%, y los hoteles de playa de Dubai estaban llenos en un 95% en febrero.

¿Cuántas ofertas de apartamentos de hotel hay en el mercado en este momento?

Hay muchas ofertas para apartamentos de hotel en el mercado de Dubai. Sin embargo, debe abordar la selección con mucho cuidado. Dado que está adquiriendo no solo una propiedad, sino también un conjunto de derechos y obligaciones relacionados con su uso, se requiere un estudio particularmente cuidadoso de los documentos relevantes. Además, debe evaluar las perspectivas del proyecto del hotel en sí, en el que considera la posibilidad de adquirir apartamentos. Y, por supuesto, al comprar cualquier propiedad, debe familiarizarse con todas las opciones posibles para poder elegir la que mejor se adapte a sus necesidades.

Por ejemplo, si usted es un hombre de negocios y visita Dubai principalmente por negocios, entonces quizás debería prestar atención a los apartamentos en nuevos complejos hoteleros en los distritos de negocios de la ciudad. Uno de los últimos proyectos de este tipo es The Address, Downtown Burj Dubai, que abrió sus puertas en octubre pasado y está gestionado por el operador del hotel Emaar Hospitality Group. Este elegante edificio de 63 pisos tiene una ubicación estratégica en el corazón del centro de Dubai, muy cerca del edificio más alto del mundo: Burj Dubai. El costo de los apartamentos aquí comienza con 950 mil dólares.

Si está buscando un lugar para relajarse en el mar, debe prestar atención a los proyectos hoteleros en la isla de "palmeras" de The Palm Jumeirah. Por ejemplo, los apartamentos con servicios de lujo Grandeur Residences se pueden comprar por alrededor de $ 6,400 por metro cuadrado. Según las estimaciones más pesimistas, el ingreso anual neto al transferir los apartamentos al hotel será del 5 al 8% de la inversión total. Al mismo tiempo, quiero enfatizar una vez más que el propietario está exento de todas las molestias y gastos de mantenimiento y administración de bienes raíces, y es libre de elegir vivir en sus apartamentos por su cuenta o alquilarlos para obtener un ingreso estable.

Bueno, otra opción típica es cuando la adquisición de apartamentos de hotel se considera principalmente como una inversión, y solo entonces, como una oportunidad para tener una vivienda. Aquí puede recomendar prestar atención a los proyectos de grandes cadenas hoteleras internacionales. Por ejemplo, es posible comprar una habitación de hotel administrada por la cadena suiza Movenpick para quedarse allí 30 días al año de forma gratuita, o en cualquier otro hotel de la misma cadena en todo el mundo con importantes descuentos. Además, durante los primeros tres años, la empresa operadora garantiza al propietario un ingreso neto anual del 6,7% del monto de las inversiones realizadas. El costo de este número es de 175 mil dólares.

Pasemos a recomendaciones prácticas sobre el tema de cómo abordar la elección de un objeto de inversión.

La recomendación más importante es tratar de ver todo con tus propios ojos. Y para esto, nosotros, en IMEX Real Estate, organizamos recorridos de familiarización gratuitos para Dubai para nuestros clientes. Ofrecemos a nuestros clientes un rico programa individual para el día, con visitas a todos los proyectos de interés. Durante el recorrido, nuestros clientes pueden verse y compararse no solo con los objetos individuales a la venta, sino también con todos los proyectos principales del nuevo desarrollo urbano, a fin de determinar conscientemente la dirección de la búsqueda. Nuestros consultores que acompañan al cliente mostrarán, contarán y responderán todas sus preguntas en tiempo real. Este servicio tiene como objetivo proporcionar a los clientes la imagen más completa del mercado inmobiliario en Dubai, y es demandado, en primer lugar, por aquellos que primero piensan en comprar bienes raíces en los Emiratos.

¿Sus ofertas cubren solo proyectos de Dubai?

Por supuesto, las ofertas interesantes para habitaciones de hotel y apartamentos no son solo en Dubai. Y, aunque el mercado inmobiliario de Dubai es el más grande y dinámico, si el cliente lo desea, podemos ofrecer opciones interesantes en Abu Dhabi y los emiratos del norte. Información más detallada sobre las ofertas de IMEX Real Estate, así como la oportunidad de hacer una solicitud a nuestros especialistas, está disponible en nuestro sitio web www.imexre.com

Gracias por la conversacion. Le deseamos mucho éxito.