Compra y alquiler de propiedades en Dubai

LAS PREGUNTAS MÁS FRECUENTES SON RESPONDIDAS POR ESPECIALISTAS EN INMUEBLES DE IMEX

Pregunta: ¿Pueden los ciudadanos extranjeros comprar propiedades en Dubai?

Respuesta: Los ciudadanos de estados extranjeros que no son miembros del Consejo de Cooperación del Golfo Árabe (CCG) tienen derecho a adquirir propiedades en Dubai en plena propiedad ("dominio absoluto") solo en territorios especialmente designados, en las llamadas zonas de dominio absoluto. La lista de tales zonas se establece por Decreto del Gobernante de Dubai No. 3 de 2006. Estos incluyen casi todo el territorio del "nuevo Dubai", incluidas áreas tan populares como Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers y otros.

Pregunta: ¿Se requiere el registro de bienes raíces en Dubai y quién participa en él?

Respuesta: El registro de derechos de bienes raíces en Dubai está a cargo del Departamento de Tierras. Hoy, los derechos de propiedad, los arrendamientos a largo plazo, las promesas de bienes inmuebles y otras transacciones están sujetos a inscripción en el registro correspondiente. El registro se lleva a cabo tanto en instalaciones preparadas como comisionadas, así como en sitios de construcción ("fuera del plan"). En el primer caso, el propietario recibe un certificado de registro de bienes inmuebles (título de propiedad) y, en el caso de registro de propiedad aún no completado (registro de Oqood), el contrato inicial de venta (contrato inicial de venta). Al registrar la propiedad en el Departamento de Tierras de Dubai, se paga una tarifa de registro del 2% del valor de la propiedad más un pequeño pago fijo por la preparación e impresión de los documentos necesarios.

Pregunta: ¿Qué impuestos debe pagar un propietario en Dubai?

Respuesta: No hay impuestos sobre la propiedad y los ingresos en los Emiratos Árabes Unidos. Por lo tanto, la posesión de bienes inmuebles en Dubai, así como la recepción de ingresos, por ejemplo, de su alquiler, no implica ninguna consecuencia fiscal para el propietario dentro de la jurisdicción de los EAU. Sin embargo, debe entenderse que el propietario de los bienes inmuebles es responsable de su mantenimiento adecuado y está obligado a pagar los costos de su mantenimiento (los denominados honorarios de mantenimiento o cargos por servicio) establecidos por la compañía administradora o la asociación de propietarios (si dicha asociación ya ha sido creada). Como regla general, dichos pagos se cobran anualmente con un año de anticipación y para Dubai, según el proyecto, oscilan entre 20 y 80 dólares por metro cuadrado. m por año.

Pregunta: ¿Cómo es comprar una propiedad en Dubai?

Respuesta: En los términos más generales, el procedimiento para comprar una propiedad en Dubai en la mayoría de los casos es el siguiente:

1. El comprador selecciona la propiedad que desea comprar.

2. El vendedor y el comprador firman un contrato de venta, que refleja todos los parámetros de la transacción, en particular:

  • el valor de la propiedad adquirida,
  • pagos adicionales relacionados con la transacción (comisiones de agentes, pagos al desarrollador, tarifa de registro, reembolso al vendedor de los costos de mantenimiento pagados por adelantado, etc.),
  • el período durante el cual debe completarse la transacción de compra y venta,
  • términos y procedimientos para realizar acuerdos,
  • responsabilidad de las partes en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato.

3. Al firmar el contrato de venta con el vendedor, el comprador realiza un depósito (generalmente el 10% del valor de la propiedad adquirida).

4. El vendedor elabora un permiso del desarrollador para la venta de su propiedad (Certificado de No Objeción, NOC), que es necesario para registrar la transacción con el Departamento de Tierras de Dubai.

5. Después de obtener el permiso para vender, el vendedor y el comprador registran la propiedad a nombre del nuevo propietario en el Departamento de Tierras. Por lo general, en el momento del registro, las transacciones también se liquidan.

Pregunta: ¿Puede un propietario en Dubai alquilarlo?

Respuesta: Las relaciones entre propietarios e inquilinos en Dubai están reguladas por la Ley Núm. 26 de 2007, así como sus enmiendas. Según la legislación vigente, cualquier propietario de bienes inmuebles en el territorio del Emirato de Dubai tiene derecho a arrendar su propiedad por un período de al menos 1 año. En el caso de alquiler por un período de menos de un año, dicho alquiler se considera a corto plazo y requiere que el propietario tenga la licencia correspondiente (para las actividades de un hotel o apartamentos de hotel). En este caso, por lo general, los propietarios recurren a una compañía de administración con licencia, a la que transfieren sus propiedades a la administración, y que ya alquila bienes inmuebles en su propio nombre.

Pregunta: ¿Qué ingresos por alquileres puede esperar un propietario en Dubai?

Respuesta: Si hablamos de los indicadores promedio del mercado del retorno actual de la inversión en bienes raíces, para la vivienda en Dubai hoy, el indicador de ingresos netos por alquiler (es decir, ingresos menos el costo de los servicios inmobiliarios) es en promedio del 5-10% anual.

El diferencial en la rentabilidad se debe a diferencias en el tipo y categoría de bienes inmuebles, su ubicación y el costo de los servicios. Además, los bienes inmuebles exclusivos más caros, por regla general, dan menos rentabilidad en forma de ingresos por alquiler que las viviendas masivas en proyectos asequibles. En cuanto al mercado inmobiliario de oficinas, hoy tales inversiones son menos atractivas en términos de ingresos por alquiler que la compra de vivienda.

El arrendamiento de locales comerciales (esto incluye no solo tiendas, sino también puntos de servicio, cafeterías, restaurantes, etc.) es potencialmente capaz de generar mayores ingresos (hasta 15%), sin embargo, esto depende de los parámetros de la propiedad en sí, y de factores externos a ella.

Pregunta: ¿Hay alguna restricción en el costo de alquilar en Dubai?

Respuesta: Al concluir un contrato de arrendamiento de bienes raíces, las partes de la transacción tienen el derecho de acordar cualquier condición que no contradiga la legislación vigente. No existen restricciones directas sobre el precio del alquiler, que se indica en el contrato entre el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, existen restricciones legislativas establecidas para aumentar el costo de la renta al renovar un contrato para el próximo período. Entonces, por ejemplo, con respecto a los bienes raíces residenciales, existe una regla según la cual el arrendador no tiene derecho a aumentar el alquiler si han transcurrido menos de dos años desde la conclusión del contrato inicial. Además, al revisar los arriendos al alza, el arrendador debe guiarse por el índice de la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces de Dubai (RERA), que refleja las tarifas promedio de alquiler para varios tipos de viviendas dependiendo del área.

Pregunta: ¿Cuáles son los requisitos para los inquilinos en Dubai?

Respuesta: Un inquilino de bienes raíces en Dubai (si no estamos hablando de viviendas de alquiler a corto plazo) solo puede ser una persona física o jurídica con estatus de residente en los Emiratos Árabes Unidos. Es decir, un acuerdo de arrendamiento solo puede celebrarse con un ciudadano de los EAU o un país que sea miembro del Consejo de Cooperación de los Estados Árabes del Golfo Pérsico, o con un expatriado con una visa de residente. En consecuencia, el arrendatario es una entidad legal, debe tener el registro apropiado en los EAU. Puede ser una organización local, una empresa registrada en una zona económica libre o una sucursal (oficina de representación) de una empresa extranjera.

Pregunta: ¿Se requiere el registro de un contrato de alquiler de bienes raíces en Dubai y quién participa en él?

Respuesta: De conformidad con la legislación del emirato de Dubai, todos los arrendamientos de bienes inmuebles en su territorio deben estar debidamente registrados. El registro de los contratos de alquiler está a cargo de la Agencia Reguladora de Bienes Raíces de Dubai (RERA). Especialmente para estos fines, la agencia creó el sistema Ejari, que permite registrar contratos a través de Internet. El registro en línea en el sitio web de Ejari es simple, requiere un conocimiento técnico mínimo e implica la introducción de solo información básica sobre el contrato de arrendamiento, que incluye: información sobre la propiedad y los participantes en la transacción, así como los términos del contrato. A cada contrato registrado se le asigna un código de barras único mientras dure su validez. El registro es gratuito, y tanto el arrendador como el arrendatario pueden registrar un contrato de arrendamiento. Hasta ahora, se ha establecido la responsabilidad por el incumplimiento del requisito de registro obligatorio, pero de acuerdo con las disposiciones de la ley, todos los participantes en transacciones que no se han registrado quedan automáticamente privados del derecho a solicitar a los órganos judiciales y gubernamentales la protección de sus intereses.

Pregunta: ¿Cómo es la propiedad de alquiler en Dubai?

Respuesta: En sus términos más generales, el procedimiento para alquilar bienes inmuebles en Dubai, en la mayoría de los casos, es el siguiente:

1. El propietario mismo, o con la ayuda de una agencia de bienes raíces, está buscando un inquilino.

2. Cuando se encuentra al inquilino, el arrendador firma un contrato de arrendamiento con él, que refleja todos los parámetros de la transacción, en particular:

  • precio de alquiler y condiciones de pago,
  • período de alquiler y términos de su extensión,
  • costos adicionales asociados con la operación de la propiedad y su distribución entre las partes,
  • responsabilidad de las partes en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato.

3. Al firmar el contrato, el inquilino paga el alquiler del año (generalmente mediante cheque), así como un depósito de seguridad (generalmente el 5% del alquiler anual).

4. Tras recibir el pago del inquilino, el propietario le entrega las llaves, los llaveros, las tarjetas de acceso, etc., necesarios para el acceso sin obstáculos a los locales alquilados y la infraestructura relacionada (piscina, gimnasio, etc.), así como copias de documentos ( certificado de propiedad, pasaporte del propietario, etc.) requerido por el arrendatario para conectar agua, electricidad, aire acondicionado, teléfono, Internet y otros servicios.

Pregunta: ¿Cómo se paga el alquiler de una propiedad en Dubai?

Respuesta: En el mercado de alquiler en Dubai, así como en el resto de los EAU, es habitual pagar el alquiler con un año de anticipación. Como regla general, todos los pagos se realizan mediante cheques bancarios. Dependiendo de los términos del contrato, el monto del alquiler anual se paga con uno o más cheques. En este último caso, los cheques están fechados por fechas futuras. Por ejemplo, si el número de cheques es 4, entonces las fechas de los cheques corresponderán a las fechas en el futuro cada trimestre, y si el número de cheques es 12, se fecharán a intervalos de un mes.

En consecuencia, en la fecha indicada en el cheque, el arrendador puede presentarlo al banco y recibir dinero de la cuenta del inquilino. La emisión de cheques sin garantía en los EAU es un delito penal, por lo que pagar con cheques, aunque no ofrece una garantía del 100% de la renta, es una forma bastante confiable y conveniente de realizar pagos.

Pregunta: ¿Puede un propietario que no es residente de los EAU recibir dinero en un cheque?

Respuesta: Debe recordarse que el período durante el cual se puede presentar un cheque para el pago es de 6 meses, después del cual se cancela. Si el cheque está escrito a nombre de un individuo y no tiene marca solo en la cuenta bancaria del destinatario, la persona indicada en el cheque, independientemente de la presencia de una visa de residente, puede recibir efectivo en cualquier sucursal del banco emisor. De lo contrario, o si el cheque está escrito a nombre de la empresa, el dinero solo se puede recibir en una cuenta bancaria, y la cuenta debe abrirse en uno de los bancos de los EAU. El estado de residente tampoco es obligatorio. Varios bancos en los EAU abren fácilmente cuentas para no residentes (incluidas empresas extranjeras). El procedimiento para abrir una cuenta en un banco lleva menos de una hora, y los requisitos mínimos para depositar dinero en una cuenta para abrirla son actualmente 5 mil dirhams (alrededor de $ 1400).

Si las opciones de alquiler enumeradas no son adecuadas para el arrendador, él puede concluir un acuerdo con la agencia de bienes raíces a través de la cual se realizó el alquiler. Luego, los cheques pueden emitirse a nombre de la agencia, y después de recibir dinero de ellos, la agencia los transfiere (o los transfiere en efectivo) al arrendador. Lo principal en este caso es abordar de manera competente el tema de elegir una empresa asociada.

Pregunta: ¿Quién paga una comisión a una agencia de bienes raíces?

Respuesta: Cuando el intermediario en la transacción es una agencia de bienes raíces, se le paga una comisión. Según la práctica existente, el inquilino paga la comisión a la agencia de bienes raíces. Por lo general, esto es el 5% del monto del alquiler anual. Los servicios de la agencia finalizan después de firmar un contrato de arrendamiento. Si el arrendador necesita servicios de agencia adicionales (que representan sus intereses en los Emiratos Árabes Unidos durante la vigencia del contrato de arrendamiento, acepta pagos del inquilino, paga los costos de mantenimiento de bienes raíces, etc.), su costo se negocia adicionalmente.

Pregunta: ¿Quién paga por la operación y mantenimiento de la propiedad alquilada?

Respuesta: El arrendatario y el arrendador pueden acordar cualquier condición de alquiler, sin embargo, por regla general, el arrendador es responsable de pagar los costos de mantenimiento (Tarifas de mantenimiento / Cargos de servicio) y la revisión de los bienes inmuebles. Todos los gastos actuales asociados con la operación del objeto arrendado, tales como: pago de agua, electricidad, aire acondicionado, teléfono, conexión a Internet, etc., así como la reparación continua de bienes inmuebles, corren a cargo del inquilino. Además, el inquilino conecta las utilidades de los respectivos proveedores de forma independiente y en su propio nombre. El inquilino también paga lo que se llama. "Tarifa de vivienda", que es una tarifa municipal del 5% de la renta anual. La Autoridad de Electricidad y Agua de Dubai (DEWA) cobra la tarifa en cuotas iguales durante todo el año, junto con los pagos por electricidad y agua. Si la unidad de bienes raíces no está conectada al agua y la electricidad (es decir, no está poblada), entonces no se cobra el impuesto a la vivienda. A pesar de que el impuesto a la vivienda se introdujo hace mucho tiempo, hasta ahora no se ha aplicado universalmente y todavía no se incluye en muchas cuentas de DEWA.

Pregunta: ¿Es posible prescindir de agentes en transacciones inmobiliarias en Dubai?

Respuesta: Casi ninguna transacción de bienes raíces está completa sin la participación de agentes en Dubai, como, de hecho, en el resto del mundo. Es en agencias inmobiliarias, con mayor frecuencia, clientes que desean contactaralquilar, alquilar, comprar o vender bienes inmuebles. Trabajando en el mercado, los agentes, como nadie más, poseen información sobre quién, qué y cuánto quieren alquilar, alquilar, vender o comprar. Sin embargo, lejos de todos los participantes profesionales del mercado, están debidamente registrados y operan legalmente.

Pregunta: ¿Cuáles son los requisitos para los agentes inmobiliarios en Dubai?

Respuesta: En primer lugar, debe tenerse en cuenta que, de acuerdo con la Orden del Presidente del Departamento de Tierras de Dubai No. 85 de 2006, todas las agencias inmobiliarias que operan en Dubai deben tener una licencia para este tipo de actividad y deben estar registradas en el registro especial de la Agencia para Reglamento del mercado inmobiliario de Dubai (RERA).

Dado que las entidades comerciales en los EAU no tienen capacidad legal universal, el tipo de actividad permitida debe indicarse claramente en la licencia.Por ejemplo, para la mediación en la venta, compra o arrendamiento, este tipo de actividades deben indicarse explícitamente en la licencia. Al mismo tiempo, todos los agentes de la compañía deben someterse a un curso de capacitación adecuado y recibir tarjetas de corretaje personales con un número individual. Dichas medidas tienen como objetivo principal proteger los derechos e intereses de los clientes y están diseñadas para minimizar la posibilidad de fraude por parte de los agentes.

Pregunta: ¿Por qué es importante que un agente esté debidamente registrado?

Respuesta: El mercado inmobiliario de Dubai es multinacional. Los compradores, vendedores, propietarios e inquilinos suelen ser extranjeros. ¿Dónde pueden buscarse en caso de que algo salga mal? Por lo tanto, una agencia de bienes raíces con domicilio social en Dubai es un garante serio de la transacción. Además, un factor importante es el requisito de legislación sobre el 100% de la propiedad de dicha empresa por parte de los residentes locales, ciudadanos de los EAU.

De hecho, en la mayoría de los casos, la agencia inmobiliaria actúa como un tercero en la transacción entre el vendedor y el comprador, garantizando los intereses de ambos. Por ejemplo, por regla general, es la agencia la que acepta el depósito del comprador y lo retiene hasta la liquidación final y el registro de la transacción. Para el comprador, esto garantiza la devolución del depósito si la transacción no se lleva a cabo por culpa del vendedor. Y el vendedor, a su vez, puede contar con el pago del monto del depósito como compensación si la transacción no se lleva a cabo por culpa del comprador. PR

Puede obtener información adicional sobre bienes raíces en Dubai de los especialistas de IMEX Real Estate por teléfono. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected]

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