El año pasado se ha convertido en un hito para las propiedades inmobiliarias de Dubai. Por qué Fue rico en importantes eventos importantes que, según los expertos, proporcionarán durante mucho tiempo un interés estable y vivo de los inversores en bienes raíces de Dubai. Después de la crisis financiera mundial y la caída causada por ella, y luego el estancamiento de los precios, fue 2012 que trajo un notable renacimiento al mercado de Dubai. Será recordado por el aumento en los precios de propiedades y alquileres, el lanzamiento de nuevos proyectos a gran escala, la rápida entrada de capital y el interés activo de los inversores. Todo esto, a su vez, implicó medidas reglamentarias sin precedentes por parte de las autoridades de los EAU destinadas a hacer que el mercado sea más transparente y garantizar la seguridad de sus participantes. Intentaremos destacar cinco eventos clave en el ciclo de eventos en 2012 que determinaron el lugar de Dubai como uno de los mercados más atractivos, según los expertos, para los inversores en el nuevo año.
Primero REVIVENCIA EN EL MERCADO. CRECIMIENTO DE PRECIOS INMOBILIARIOS. PRECIO DE VILLAS MÁS RÁPIDO QUE APARTAMENTOS
Los expertos declararon por unanimidad el rápido crecimiento del mercado inmobiliario de Dubai en 2012. Según las principales empresas de consultoría, en promedio en 2012, los precios de las villas en Dubai aumentaron en un 20%, y los apartamentos en la región del 510%. En el prestigioso centro de Dubai, los precios del último trimestre de 2012 aumentaron un 10%. Y esto no es accidental, porque el aumento de precios en las áreas más populares y mejor ubicadas de Dubai fue en promedio más alto que en los proyectos de clase baja. Aunque hay excepciones entre ellos: por ejemplo, en el área de Silicon Oasis, los precios han aumentado parcialmente en un 40% y, según los expertos, continuarán creciendo debido a la alta demanda de los compradores de ingresos medios. Entre los inversores ricos, las villas más populares en las áreas "clásicas" de Dubai: The Palm Jumeirah, Meadows y Emirates Hills. Se espera que el aumento de los precios para ellos el próximo año esté en un nivel alto.
El mayor interés de los inversores en las villas en comparación con los apartamentos se ha convertido en una de las principales características distintivas del año pasado. Es en el segmento de las villas donde los precios ya han recuperado todas las pérdidas de los años posteriores a la crisis y excedieron el nivel de éxito de 200708. La popularidad de las villas los convierte en productos altamente líquidos, lo que también contribuye al interés de los inversores y al aumento de los precios.
En cuanto al alquiler de bienes inmuebles residenciales, en 2013 es muy probable que aumente el precio en áreas del centro de Dubai, Dubai Marina y The Palm Jumeirah. En las zonas menos populares de Dubai, según las previsiones de la empresa de consultoría Jones Lang LaSalle, las tarifas de alquiler no aumentarán. Sin embargo, en el mediano plazo, el aumento del costo de la vivienda será promovido por el rápido crecimiento de la población de Dubai y la oferta limitada de viviendas. La reanudación del flujo de expatriados adinerados, respaldada por una alta actividad comercial, crea una demanda constante de viviendas de alquiler en los segmentos superiores del mercado, mientras que su oferta es físicamente incapaz de crecer al mismo ritmo.
En los próximos dos años, el mercado inmobiliario residencial de Dubai se repondrá con 45 mil nuevos apartamentos y villas, pero la mayoría de ellos se ubicarán en nuevas áreas menos desarrolladas, como Jumeirah Village, Dubai Sports City y Dubai Silicon Oasis. A pesar de que en áreas populares, como Dubai Marina, casi no hay espacio libre para el desarrollo.
SEGUNDO CRECIENTE CONFIANZA DE INVERSORES, INFLUENCIA DEL CAPITAL
Como se señaló anteriormente, los expertos presagian que el mercado inmobiliario de Dubai se convierta en uno de los más dinámicos del mundo en 2013. Esto se ve facilitado por el rápido crecimiento de la economía y la actividad comercial del emirato. Por lo tanto, la tasa de crecimiento del PIB de Dubai en 2012 se revisó al alza hasta el nivel del 5% anual. Al mismo tiempo, los indicadores económicos de Dubai indican la ausencia de un aumento significativo de la deuda y una disminución del riesgo de incumplimiento. Según el centro de investigación del Centro de Estadísticas de Dubai, el número de personas que vendrán a Dubai en 2013 aumentará en un 10%. El informe del Bank of America / Merrill Lynch predice un aumento en el número de turistas en 2020 a 15 millones anuales, en comparación con los 8 millones en 2011.
Los eventos turbulentos que tuvieron lugar en varios países en el Medio Oriente en 2012 confirmaron el estado de Dubai como un "refugio seguro" para los inversores de toda la región. Además del capital del Golfo Pérsico y otros estados árabes, Dubai ha atraído tradicionalmente a inversores adinerados de India, Pakistán y otros países asiáticos en crecimiento. El crecimiento de la confianza de los inversores fue quizás el principal resultado de 2012.
Según un estudio de Friends Provident International, el 60% de los expatriados ricos que viven en los Emiratos Árabes Unidos confían en el continuo crecimiento del mercado inmobiliario. La mayoría de ellos (49%) cree en un crecimiento "fuerte" en los próximos 5 años, otro 11% espera un crecimiento "muy fuerte" en este período. Solo el 10% de los encuestados consideró que el mercado inmobiliario de los EAU en el futuro tendrá ciertas dificultades.
TERCERO DEVOLUCIÓN DE PROYECTOS MEGA
En el último trimestre de 2012, Dubai anunció el lanzamiento de varios proyectos importantes, que recuerdan los tiempos del auge anterior a la crisis en el mercado inmobiliario. Todo comenzó con Cityscape Global 2012, en el que Link Global Group anunció planes para crear Taj Arabia, una copia ampliada del famoso templo indio TajMahal, por un valor de US $ 1 mil millones. villas, 13 edificios de gran altura, un centro comercial, hoteles y escuelas internacionales.
Poco después, el gobierno de Dubai confiscó el testigo a los desarrolladores privados. Inicialmente, se anunció un proyecto para expandir la bahía artificial Business Bay, que se conectará directamente con el Golfo Pérsico a través de la autopista Sheikh Zayed y la vecindad del parque Safa. Sin embargo, las noticias sobre la creación del complejo a gran escala Muhamed bin Rashid City con el centro comercial más grande del mundo (más que el actual The Dubai Mall), un parque un tercio más que HydePark en Londres, y más de 100 hoteles, se convirtieron en una verdadera bomba de información. Después de eso, el proyecto multimillonario para crear cinco parques de atracciones temáticos en Jebel Ali, cada uno de los cuales estará dedicado a un tema separado: películas, animales, personajes divertidos o la "fábrica de sueños" india - Bollywood, ya no fue sorprendente.
En este contexto, otros proyectos a gran escala casi se pierden. Por ejemplo, un intento de repetir el éxito de Dubai Marina y Jumerah Beach Residence en otra parte de Dubai: Deira. El Proyecto de Desarrollo de Deira Waterfront en el Golfo Pérsico, de acuerdo con el plan de las autoridades de Dubai, se convertirá en uno de los principales atractivos del emirato. En la franja de cuatro kilómetros de la costa entre Dubai Creek y Hamriya, se construirán seis hoteles, edificios residenciales y comerciales, un paseo marítimo y una bahía artificial con un puerto deportivo. El proyecto Maritime City recibió un nuevo impulso, donde anunció el proyecto de 230 metros The Landmark Tower con un hotel de cinco estrellas.
CUARTO NUEVAS MEDIDAS REGLAMENTARIAS
Junto con la reactivación en Dubai, se temía que los especuladores volvieran a calentar el mercado y condujeran a un colapso doloroso, como sucedió en la víspera de la crisis económica mundial. Las tasas de crecimiento de dos dígitos en los precios inmobiliarios cada mes terminaron en colapso y un estancamiento prolongado, por lo que el gobierno de Dubai esta vez está haciendo todo lo posible para que el mercado no solo sea rentable, sino también estable y predecible para los inversores.
Los propios desarrolladores también están interesados en esto. Por ejemplo, los desarrolladores más grandes, Emaar y Nakheel, simultáneamente impusieron restricciones a la reventa de bienes inmuebles en construcción, requiriendo para este pago al menos el 35% del costo de la vivienda en sus proyectos. Se cree que la reventa especulativa de viviendas en la etapa de construcción, por lo que podría cambiar de propietario unos días después del inicio de las ventas, se convirtió en una de las razones de la "burbuja" de precios en el mercado antes de la crisis.
En junio de 2012, las autoridades de Dubai promulgaron un proyecto de ley sobre la protección de los inversores, que les garantiza una compensación monetaria total en caso de que la empresa de desarrollo no cumpla con sus obligaciones, por ejemplo, el incumplimiento de la entrega de la propiedad dentro del período de tiempo establecido o un cambio no coordinado en sus características. Además, según las nuevas reglas del Departamento de Tierras de Dubai, los desarrolladores pagarán una multa por el retraso en la emisión de un certificado de propiedad. Por lo tanto, las empresas de construcción deberán pagar una multa de 10 mil dirhams (US $ 2,7 mil) si no emiten un documento que confirme la propiedad del comprador de la propiedad cuando el grado de preparación del proyecto alcance el 80%. Dubai también se está preparando para crear un tribunal de arbitraje especial que permitirá una resolución más rápida y económica de conflictos en el sector inmobiliario en comparación con los tribunales ordinarios.
QUINTO INTRODUCCIÓN DE LÍMITES HIPOTECARIOS
Sin embargo, a fines de 2012, hubo informes de otra decisión de las autoridades de los EAU, que eclipsa fácilmente a todas las anteriores en términos de su impacto potencial en el desarrollo del mercado inmobiliario en los años venideros. En la víspera de Año Nuevo, varios medios de comunicación del emirato informaron, citando fuentes bancarias, que el Banco Central de los EAU había enviado una circular a todos los bancos comerciales que prohíbe más del 50% del costo de la vivienda de los expatriados a las hipotecas. Para los ciudadanos de los EAU, se estableció una restricción similar en 70%, y para la segunda y posterior compra de bienes inmuebles: 60% (para expatriados, solo 40%). Cabe señalar que anteriormente en los EAU no había restricciones en la parte del costo de la vivienda que el prestamista podía recibir del banco como hipoteca. En la práctica, alcanzó el 7580% después de que los bancos comenzaron a suavizar su política crediticia debido a la reactivación del mercado.
Pronto, el Banco Central negó información sobre la distribución de dicha circular, pero dijo que la preparación de reglas integrales de préstamos hipotecarios está en marcha y que pueden aplicarse en 2013 después de consultar con bancos comerciales. Antes de su refutación, esta noticia logró provocar una tormenta de reacciones conflictivas en el mercado inmobiliario de los EAU. Mientras que los compradores y los bancos estaban indignados por la repentina imposición de restricciones, los principales desarrolladores los apoyaron, diciendo que esto fortalecería el mercado inmobiliario y alentaría la llegada de compradores serios. Los analistas también se dividen en aquellos que creen que el "techo" de las hipotecas limita innecesariamente el potencial de crecimiento del mercado inmobiliario de los EAU, y aquellos que aceptan una mayor previsibilidad y estabilidad del mercado. Sea como fuere, se puede concluir que las autoridades de los EAU tomaron una decisión firme a favor de restringir la especulación en el mercado y combatir los préstamos hipotecarios vencidos de los bancos comerciales, incluso si para ello tiene que aceptar un crecimiento más lento del mercado a corto plazo.
COMENTARIO DE ARTHUR KOBOZEV, DIRECTOR EJECUTIVO DE IMEX REAL ESTATE:
"La transición del mercado inmobiliario en Dubai y todos sus actores a la fase de recuperación después de la crisis tuvo lugar gradualmente, y por lo tanto es invisible para muchos observadores externos. Ayer discutieron sobre si la recuperación actual puede considerarse seria, y hoy ya están compitiendo en pronósticos favorables para el futuro. Por lo tanto, Es muy bueno que el gobierno de Dubai haya dejado clara e inequívocamente a todos que no permitiría la anarquía que estaba sucediendo en el mercado en vísperas de la crisis, cuando la misma propiedad podría literalmente cambiar de dueño. Cada semana, cada vez que aumenta el precio, es poco probable que las medidas adoptadas por las autoridades reguladoras puedan asustar a los inversores reales: las expectativas del mercado inmobiliario del emirato en 2013 son demasiado altas.
En mi opinión, la recuperación económica de Dubai y el crecimiento de la actividad comercial auguran que este año será no menos favorable y rico en eventos positivos que el pasado ".
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