En los últimos tres años, el mercado inmobiliario de Dubai, sobrecalentado por la especulación durante el auge anterior a la crisis, ha experimentado una profunda corrección. Sin embargo, el mundo no se detiene, y últimamente se han escuchado cada vez más las opiniones de expertos que confirman la restauración del mercado de Dubai y el retorno del interés de los inversores. Si esto es así, estamos hablando con el Director Ejecutivo de IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, por favor dime ¿cuál es la situación en el mercado inmobiliario en Dubai ahora?
La pregunta es demasiado general. Propongo aclarar para comenzar de qué exactamente vamos a hablar. El hecho es que en Dubai existen las llamadas áreas de dominio absoluto donde los bienes inmuebles pueden venderse a ciudadanos extranjeros, y el resto del territorio donde los bienes inmuebles pueden ser comprados solo por ciudadanos de los EAU y otros cinco países que son miembros del Consejo de Cooperación del Golfo . Además, hay un mercado de ventas y alquileres, un mercado inmobiliario y de vivienda no residencial, etc.
Creo que nuestros lectores estarán más interesados en la situación en el mercado inmobiliario de dominio absoluto.
En cuanto a los bienes inmuebles en propiedad absoluta, en los últimos años desde el comienzo de la crisis financiera mundial en 2008, el mercado inmobiliario en Dubai ha experimentado transformaciones significativas. Se sabe que antes de la crisis, los denominados proyectos "fuera del plan", es decir, los bienes inmuebles vendidos en las etapas iniciales de diseño y construcción, dominaban el mercado de los EAU.
Desde que comenzó la crisis, debido a una seria corrección en los precios, el mercado fuera de plan prácticamente ha desaparecido. Los especuladores abandonaron el mercado, y el mercado mismo se reorientó hacia los bienes inmuebles terminados y los usuarios finales. Además, si inmediatamente después de la crisis, en 2009-2010, el mercado era claramente el mercado del comprador, el año pasado hubo una clara tendencia a que el mercado cambiara, en particular, en el segmento de la vivienda, al lado del vendedor. Esto es especialmente notable en las áreas más desarrolladas por los usuarios finales con infraestructura desarrollada, como The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai y muchos otros.
Con respecto al mercado inmobiliario de oficinas, la situación es menos clara. Hoy, hay una clara sobreoferta en el mercado. Además, en un futuro cercano se completará una gran cantidad de espacios de oficinas que ingresarán al mercado, cuya construcción se inició incluso antes de la crisis de 2008. Por lo tanto, aunque recientemente se han observado algunos signos de estabilización de precios, desde el punto de vista del crecimiento en el valor y la cantidad de ingresos por alquileres generados, las inversiones en bienes raíces de oficinas en los próximos años, en mi opinión, parecen menos atractivas que, por ejemplo, las inversiones en vivienda.
Es decir, ¿ahora los precios de la vivienda en Dubai están aumentando?
Es seguro decir que el mercado se ha estabilizado y se observa un crecimiento moderado en las zonas populares. Por supuesto, probablemente sería ingenuo esperar las mismas tasas de crecimiento en los precios inmobiliarios que observamos durante el auge anterior a la crisis. Después de la crisis, el mercado pasó de la etapa de crecimiento activo a la etapa de desarrollo maduro. Sin embargo, para varios de los proyectos más populares para 2011, los precios de la vivienda mostraron tasas de crecimiento de dos dígitos. Entonces, por ejemplo, los precios de las villas en el área de Springs han aumentado en un 15-20% durante el año, esto es un hecho. Los precios de los apartamentos en los proyectos Oceana Residence y Palm Residences (Fairmont) en la famosa isla "palm" de The Palm Jumeirah han crecido entre un 10 y un 15%. Las villas de lujo en las "sucursales" de The Palm Jumeirah han subido de precio en un 5-10%.
Los apartamentos de lujo en el proyecto Kempinski Residences en la corona de The Palm Jumeirah también han subido de precio. Dado que la demanda ahora se está formando principalmente a expensas de los consumidores finales, los proyectos con el conjunto más exitoso de características del consumidor muestran un aumento en el precio en primer lugar. Esto incluye la ubicación, la disponibilidad de la infraestructura desarrollada, la calidad del proyecto en sí y el suministro limitado. Además, cada vez es más difícil elegir el objeto correcto en el mercado para nuestros clientes: el número de ofertas interesantes de venta ha disminuido recientemente de manera significativa, con el creciente número de solicitudes de compra.
¿También está creciendo la vivienda de alquiler?
Históricamente, el mercado de alquiler en Dubai está muy desarrollado. Dubai es el centro de negocios más grande de la región. Además, la población local aquí es inferior al 10%. El 90% restante de los más de dos millones de habitantes de la metrópoli son visitantes. Pocas personas que vienen a trabajar a Dubai pueden permitirse comprar su propia vivienda. Sin embargo, todos necesitan vivir en algún lugar. Por lo tanto, la vivienda de alquiler en proyectos populares es muy solicitada. En 2009-2010, hubo una disminución general en las tarifas de alquiler asociadas con las consecuencias de la crisis. Pero ya en la segunda mitad del año pasado, la tendencia cambió y las tarifas de alquiler comenzaron a crecer. Por ejemplo, un apartamento de dos habitaciones en el área popular de The Greens, que en diciembre de 2010 se alquiló por 85 mil dirhams al año (esto es alrededor de US $ 23 mil), en diciembre de 2011 alquilamos 110 mil dirhams al año (es decir, e., por aproximadamente US $ 30 mil).
¿Qué tan rentable es alquilar una propiedad en Dubai?
Si hablamos de arrendamientos a largo plazo (por un año o más), para el alquiler de viviendas en Dubai, los ingresos netos de alquiler (es decir, los ingresos por alquiler menos los costos obligatorios de mantenimiento de la propiedad) hoy en día son en promedio del 5-10% anual, invertido en la adquisición de bienes inmuebles. El diferencial de rentabilidad se debe a diferencias en el tipo y categoría de vivienda, su ubicación y el costo de los servicios. Al mismo tiempo, los bienes inmuebles exclusivos más caros, por regla general, dan un rendimiento ligeramente menor en forma de ingresos por alquiler que las viviendas masivas en proyectos asequibles. En el caso de los arrendamientos a corto plazo, el rendimiento actual de la inversión puede ser del 10 al 20% por año. Y no olvide agregar a esto también un aumento en el valor de los bienes raíces en sí.
¿Hay alguna característica al alquilar una casa para alquiler a largo y corto plazo?
Al alquilar un contrato de arrendamiento a largo plazo, el contrato generalmente se concluye por un año con la posibilidad de una renovación posterior. El alquiler de todo el año se paga por adelantado al firmar el contrato de arrendamiento. En este caso, el inquilino abre en su propio nombre y paga de forma independiente todas las facturas actuales de agua, electricidad, servicios de comunicación, etc. Por lo tanto, el arrendamiento a largo plazo minimiza los riesgos financieros y los costos de la administración de bienes raíces.
Para los arrendamientos a corto plazo, las tarifas de alquiler son mucho más altas, sin embargo, todos los gastos actuales deben ser pagados por el propietario de forma independiente. Además, para alquilar una vivienda de alquiler corto debe cumplir ciertos requisitos: el apartamento o villa debe estar amueblado y equipado con todo lo necesario para vivir, incluidos los platos, la ropa de cama, etc. Naturalmente, antes de la llegada de un nuevo inquilino y al final del período de alquiler limpieza, lavado de ropa, etc. Dado que los turistas a menudo alquilan viviendas para alquileres cortos, uno también debe estar preparado para el hecho de que la vivienda tendrá que ser transferida a los inquilinos y rescatada de ellos en cualquier momento del día o de la noche.
¿Resulta que solo los propietarios que residan permanentemente en Dubai podrán alquilar un contrato de arrendamiento a corto plazo?
En absoluto Los propietarios pueden contratar especialistas para resolver todo el espectro de problemas emergentes. Por ejemplo, nosotros, en IMEX Real Estate, ofrecemos a nuestros clientes una gama completa de servicios de administración de propiedades en Dubai. Hemos desarrollado paquetes de servicios especiales tanto para la opción de alquilar un arrendamiento a largo plazo como para alquilar a corto plazo. Nos ocupamos de todos los problemas que surgen, desde equipar la vivienda con todo lo necesario y encontrar inquilinos, hasta terminar con la preparación de informes y el pago de los ingresos por alquiler. Todo lo que se requiere del propietario es contactarnos y concluir un contrato apropiado con nuestra empresa.
Además, podemos ofrecer a nuestros clientes que aún no tienen bienes raíces en Dubai, opciones de inversión que tengan en cuenta su uso posterior. Al comprar una villa o apartamento a través de IMEX Real Estate, el comprador puede concluir inmediatamente con nosotros un contrato para su posterior administración con parámetros de rentabilidad predefinidos. Por ejemplo, si se compra una casa con el fin de gastar en Dubai solo unos pocos meses al año, al alquilar el período restante, puede obtener muy buenos ingresos adicionales.
¿Y cuántos de nuestros compatriotas están comprando viviendas en Dubai?
Mucho La población de habla rusa es uno de los primeros lugares entre el número total de compradores de bienes raíces en Dubai. La mayoría de ellos son propietarios de pequeñas y medianas empresas. Constituyen el entorno más activo, están listos para estudiar cuidadosamente el mercado, considerar ofertas, tomar decisiones informadas y reflexivas. En los últimos años, también hemos visto un aumento en el número de compradores del sector sin fines de lucro: funcionarios y empleados de grandes corporaciones estatales.
Los más populares entre nuestros compatriotas por razones obvias son las prestigiosas áreas costeras de Dubai: The Palm Jumeirah, Dubai Marina y un gran proyecto de viviendas ubicado directamente en la orilla del mar: Jumeirah Beach Residence. Con la vivienda en estas áreas, por regla general, no existen problemas especiales al comprar, vender y alquilar, incluso con el esquema de uso estacional de la vivienda por parte de los propios propietarios y el alquiler por el resto del tiempo. El sector inmobiliario en estas áreas es el más líquido para los inversores y más cómodo para la residencia personal.
¿Cuáles son, en su opinión, las perspectivas para el mercado inmobiliario en Dubai?
La mayoría de los participantes del mercado están de acuerdo en que en los próximos años en Dubai veremos un crecimiento suave del mercado. Y hay razones para esto. Desde que comenzó la crisis en 2008 en Dubai, no se ha lanzado un solo proyecto residencial nuevo. La moratoria sobre el registro de nuevos proyectos introducidos por la Autoridad Reguladora del Mercado Inmobiliario de Dubai (RERA) aún no se ha levantado. Al mismo tiempo, según el Centro Estadístico de Dubai, la población del emirato en los últimos tres años ha crecido en más de 300 mil habitantes, y la tasa de crecimiento solo está aumentando. Esto se ve facilitado por la estabilidad política, el más alto nivel de seguridad, un clima de inversión favorable, la ausencia de impuestos y restricciones sobre el movimiento de capitales, así como el costo de hacer negocios reducido significativamente como resultado de la crisis (alquiler de oficinas, costos de personal, etc.). Todo esto atrae negocios que, a su vez, requieren recursos humanos.
Ahora el mercado está en proceso de absorber los excedentes de bienes raíces, cuya construcción se inició incluso antes de la crisis. Dado que los bienes inmuebles son un activo que requiere una cantidad significativa de tiempo para construir (el ciclo de construcción del edificio toma, en promedio, 2-3 años), inevitablemente surgirá una escasez en el mercado en el futuro previsible.
Es por eso que podemos hablar con confianza sobre un escenario optimista para el desarrollo de la situación en el mercado inmobiliario en Dubai. Esto también lo confirman los datos recientemente publicados del Departamento de Tierras de Dubai sobre el volumen de transacciones inmobiliarias del año pasado. Según estos datos, el volumen total de transacciones inmobiliarias registradas en Dubai en 2011 aumentó en un 20% en comparación con 2010 y alcanzó los 39 mil millones de dólares.
Es decir, ¿todo estará bien?
Estoy absolutamente seguro de eso. Gracias por la conversacion. Le deseamos mucho éxito.
Puede obtener información adicional sobre la adquisición y gestión de bienes inmuebles en Dubai a través de los especialistas de IMEX Real Estate por teléfono. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected].
