Análisis comparativo de bienes inmuebles de Creative Concepts
Del 13 al 16 de octubre, Moscú fue sede de la principal exposición inmobiliaria internacional DOMEXPO. Asistieron más de 200 empresas, incluidas 53 extranjeras. Los invitados al evento pudieron aprender mucho sobre viviendas de élite (y no solo) en edificios nuevos y en el mercado secundario, sobre bienes raíces suburbanos en Moscú, Región de Moscú y ciudades rusas como Sochi, Anapa y San Petersburgo. Los países extranjeros estuvieron representados por empresas inmobiliarias de Bulgaria, Reino Unido, Grecia, España, Italia, Chipre, Estados Unidos, Turquía, Montenegro y Suiza, así como por siete empresas que operan en Dubai.
En primer lugar, los visitantes de la exposición prestaron atención a las viviendas familiares en Moscú y sus alrededores. Al mismo tiempo, había un considerable interés de los inversores en bienes inmuebles extranjeros. Para muchos, la cuestión de cómo comprar una casa o apartamento en el extranjero para uso personal era relevante.
Los visitantes hicieron preguntas relacionadas con la educación en los EAU. Hasta la fecha, esta decisión parece muy visionaria. Las sucursales de muchas universidades europeas operan en los Emiratos, cuyo costo de capacitación es relativamente asequible y el nivel de enseñanza es bastante alto. Al mismo tiempo, el país desde el cual se administra la universidad emite un diploma universitario. La ausencia casi completa de delincuencia y drogadicción, una economía libre de impuestos, una infraestructura altamente desarrollada, todo esto hace de los Emiratos un lugar muy favorable para vivir y estudiar.
Entre los expositores estábamos nosotros, empleados de Creative Concepts, una agencia inmobiliaria de Dubai. Nos sorprendió gratamente la profesionalidad de los organizadores de la exposición y el ambiente agradable en el que tuvieron lugar los cuatro días del evento. Sin mencionar el clima cálido y soleado del otoño de Moscú, que levantó el ánimo de todos los participantes.
En resumen, tratamos de llevar a cabo un breve análisis comparativo de los bienes raíces de Moscú y Dubai con criterios tan básicos como la ubicación, el tamaño del espacio habitable, la disponibilidad de servicios y el precio.
Comparamos los datos de los apartamentos de dos habitaciones (en la versión rusa, apartamentos de tres habitaciones) en dos áreas diferentes de Dubai y Moscú, así como de las casas adosadas. Por supuesto, comparar dos mercados inmobiliarios tan diferentes como Moscú y Dubai no es del todo correcto: cada uno tiene sus propias características. Sin embargo, todos los visitantes, independientemente de su procedencia, hacen las mismas preguntas antes de decidir comprar una casa: en qué área es preferible comprarla, cuál es el precio por metro cuadrado de área y qué servicios se proporcionan.
Según los precios y otras características, las casas ubicadas en el distrito de Kurkino en Moscú, según nuestros expertos, se pueden comparar con desarrollos similares en las áreas de Dubai de Springs ("Rodniki") y / o ranchos árabes ("ranchos árabes") (1)
Las casas adosadas se han construido en Moscú durante más de 10 años. Según la definición dada en la edición de octubre de la revista Suburban Real Estate de Moscú, son mansiones de dos o tres pisos, divididas en varios bloques de apartamentos. Cada sección tiene una entrada independiente, su propio garaje y una pequeña parcela de 2-3 acres en el patio trasero.
Como regla general, las casas adosadas se encuentran en el pueblo al lado de las cabañas habituales "de larga duración" y son casas de estilo europeo, enfatizando no solo un estatus bastante alto del propietario, sino también su deseo de vivir al paso de los tiempos.
Tales propiedades inmobiliarias son mucho más baratas que una casa de campo, principalmente debido al tamaño de la tierra, que representa la mayor parte del costo de una propiedad suburbana. Además, la construcción de casas adosadas es más barata en la construcción de comunicaciones.
Sin embargo, en los apartamentos la situación parece algo diferente. Teniendo en cuenta todos los costos, los apartamentos en Moscú son al menos dos veces más caros.
Todos los datos sobre bienes inmuebles de Moscú se recopilaron directamente en la exposición, así como de publicaciones periódicas del mes actual. Resumiendo el análisis comparativo de Dubai y Moscú, llegamos a las siguientes conclusiones.
En primer lugar, los apartamentos en Moscú (en casas ubicadas no en el centro, pero cerca del Garden Ring) son mucho más caros de registrar que una propiedad similar en Dubai. Cabe señalar que en Moscú, las casas están lejos de ser "llave en mano"; a veces en ellos ni siquiera hay particiones divisorias. Pero es precisamente en la decoración interior, basada en la práctica mundial existente, que se gasta al menos el 60% del costo del edificio en construcción.
En segundo lugar, en el centro de Moscú, los apartamentos se ofrecen a precios que oscilan entre 5 y 15 mil dólares por metro cuadrado. metro (que es comparable, tal vez, solo con los precios de la vivienda en la torre Burj Dubai). Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en el centro de Moscú, saturado de infraestructura moderna desarrollada, hay monumentos históricos, iglesias, templos, museos, así como edificios administrativos. Por lo tanto, tal comparación no es válida.
En tercer lugar, las casas adosadas en el área de Kurkino son comparables en precio a mansiones similares en el proyecto Springs en Dubai. Lo más probable es que esto se deba a las villas y casas adosadas tradicionalmente más populares en Dubai en comparación con los apartamentos en edificios de gran altura.
La exposición también nos permitió sistematizar y resumir información sobre préstamos hipotecarios. Descubrimos que tomar un préstamo hipotecario de un banco de Moscú implica recolectar un paquete bastante grande de aproximadamente 20 documentos. El banco evalúa la solvencia del cliente, teniendo en cuenta su salario oficial. La tasa de interés para los préstamos emitidos sale del 14% al 20% anual. Además, el banco requiere que el prestatario pague todos sus servicios: cobra por separado una tarifa por emitir un préstamo (1% del monto) y cobrarlo (0.5% del monto). Luego debe pagar la consideración del banco de la solicitud, así como los servicios de un tasador, un apartamento obligatorio y un seguro de vida.
Como resultado, el cliente recibe una cantidad de crédito mucho menor que la que estaba contando. Al mismo tiempo, la tasa del banco puede alcanzar el 22% anual, si la vivienda se compra en una casa en construcción. Simultáneamente con la adquisición de bienes inmuebles, se compromete, lo que limita en gran medida la libertad de acción del propietario. Cualquier operación (incluida la venta) con un apartamento hipotecado es prácticamente imposible. Aunque formalmente es propiedad del propietario, de hecho, sus derechos estarán limitados hasta que devuelva el préstamo al banco.
Si compara este proceso y el procedimiento para obtener una hipoteca en Dubai, entonces podemos decir claramente que aquí, en las costas del Golfo Pérsico, todo es mucho más simple. Las tasas hipotecarias varían de 6.5% a 7.2% anual de acuerdo con un esquema decreciente. No hay diferencias entre las cifras de edificios nuevos y viviendas terminadas; no hay mayor interés por el período de construcción de la casa. Si el propietario de los bienes inmuebles decide vender la vivienda financiada por el banco, no tendrá que pagarle al banco el monto pendiente del préstamo. Los documentos sobre financiación simplemente se volverán a emitir al nuevo propietario por mutuo acuerdo entre el desarrollador, el banco y el comprador.
Incluso a partir de esta breve revisión, se puede ver que la exposición celebrada en Moscú fue muy informativa y productiva para nuestra empresa. El año que viene volveremos a participar en este o uno de estos eventos profesionales en el ámbito inmobiliario.
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